希腊突发重税：非欧盟公民买房税率拟涨至15%，黄金签证投资人要多掏10万欧元？

2026年9月5日，希腊总理米佐塔基斯在塞萨洛尼基国际博览会（TIF）上宣布了一项新政策：从2027年1月1日起，第三国国民购买希腊住宅房产的转让税将从现行的3%提高到15%。

所谓第三国国民，指欧盟以外国家公民，包括中国、英国、美国、加拿大、以色列、土耳其以及中东国家投资者。

法案还没提交议会，官方公报也还没刊登，但数字和生效日期已经公开了。

15%和3%，差多少钱？

现行转让税是3%，加上市政附加费实际为3.09%。买家在签署公证合同前缴纳，税基是合同价和政府“客观价值”两者中较高的那个。

如果按15%转让税计算，希腊三档黄金签证门槛要多交多少税？

25万欧元的房产——这是黄金签证商改住的最低门槛。税费从大约7,725欧元涨到37,500欧元，多了29,775欧元。

40万欧元的房产——希腊其他地区的黄金签证门槛。税费从12,360欧元涨到60,000欧元，多了47,640欧元。

80万欧元的房产——雅典和热门区域的黄金签证门槛。税费从24,720欧元涨到120,000欧元，多了95,280欧元。

这不是微调，而是一笔足以改变购房决策的硬成本。

谁会受到影响？

15%的税率区分标准不是“你是不是外国人”，而是你持哪国护照。

不受影响的：希腊公民、欧盟成员国公民，以及持有希腊护照的海外侨民。

受影响的：美国、加拿大、澳大利亚、英国（脱欧后）、以色列、土耳其、中国以及中东国家的公民。

商业地产，包括写字楼、商铺、土地、酒店、仓库，暂时不受影响，仍按3.09%执行。

但有一个重要的灰色地带：“商改住”项目，也就是黄金签证25万欧元的那条路径，一旦改造完成被认定为住宅，就可能落入15%的范围。具体如何认定，要等法案公布。

从政治背景来看，这项政策并非单独出现。

官方说法是“刹车”：非欧盟买家的购房需求推高了房价，加重了本地居民的买房压力。

希腊政府同步推出总额22亿欧元的住房支持计划。其中20亿欧元的“My Home 3”用于本国居民购房贷款补贴，以及取消小型定居点的年度房产税（ENFIA）。

一边给非欧盟买家踩刹车，一边给本地买家踩油门。

但问题没那么简单。不过，这一解释在业内并非没有争议

雅典律师Alexander Risvas引用了两个数据：希腊约35%的住房存量并非用作主要居所；希腊的住房投资水平只有欧盟平均的60%左右。

大量房产长期空置、年久失修或陷于继承纠纷之中。希腊真正面临的可能是住房供应不足，而不仅仅是外国买家过多。

还有一个法律层面的隐患。两个买家在同一天、用同一个价格买同一栋楼，仅仅因为护照不同就分别适用3%和15%的税率，这种差别待遇在希腊宪法第4条第5款（平等原则）和欧洲人权公约的判例下，可能站不住脚。

宪法要求公共负担按经济能力公平分摊，而国籍并不是衡量经济能力或购房行为性质的合理标准。

当然，最终判断要看正式法案的豁免条款和立法理由书怎么写。

还有几个关键问题没答案！

法案公布之前，以下问题没有明确答案：

1.双重国籍怎么办？一个同时持有加勒比和欧盟护照的人，按哪个身份算？

2.已经持有希腊居留许可的人是否适用？

3.欧洲经济区国家和瑞士呢？公告里完全没提。

4.公司名义购买，公司在希腊注册但股东是第三国公民，怎么算？

5.过渡期怎么处理？已经在交易流程中的人是否适用旧税率？

这些都要等法案文本出来才能确认。

不到四个月的窗口期

转让税在公证合同签署前缴纳。决定税率的是合同签署日，不是预订协议或定金支付日。

从现在到2027年1月1日，不到四个月。一单完整的房产交易——拿到税号、开银行账户、资金来源证明、产权核查、规划合规检查、能源证书、地形测绘、土地注册——顺利的话六到十周，遇到问题可能更久。

这不是让你仓促做决定，而是提醒你：如果确有购房打算，现在就该把流程排上日程。仓促决定和提前规划是两回事。

市场本身已经在降温

根据希腊银行数据，2026年一季度全国公寓价格同比上涨5.7%，雅典5.2%。2025年全年涨幅8.1%，2024年9.1%。

价格仍在上涨，但增速明显放缓。与此同时，2025年外国资本流入希腊房地产市场已经结束连续五年的增长趋势。

法案还没落地，但时间在走

法案会在未来一段时间提交议会，届时真正的问题才有答案：谁豁免、需要什么文件、在哪个节点核查身份、在途交易如何处理。在此之前，任何“肯定没问题”的说法都只是猜测。

但有一件事不需要等法案——如果你的购房计划涉及雅典房产，不管是为了自住、投资还是身份规划，现在就该把每个环节的时间列清楚：文件在哪、还缺什么、每一步实际需要多长时间。

希腊的房子不会跑，但这个窗口期会关。